土地储备办法(土地储备中心是做什么的？)

土地储备中心是做什么的？

根据《土地储备管理办法》第3条规定， 土地储备中心应为市、县人民**批准成立、具有***的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。

其单位宗旨;是为**土地－级市场提供服务，业务范围；土地收购、储备、流转、开发。经费来源；全额拨款。没有拆迁业务，不能成为拆迁人。

土地收储补偿管理办法

总结：储备资金需要严格管控，日常的使用需要与土地储备资金实行分账核算，年终时最好找质量高的会计事务所进行审核。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十条的有关规定:***对土地使用者依法取得的土地使用权,在...

《土地储备管理办法》2017及解读+上海市土地储备办法+税务处理

国土资源部财政部***人民银行

***银行业监督管理***会

关于印发《土地储备管理办法》的通知

官

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上海市土地储备办法

（2004年6月9日上海市人民**令第25号发布，根据2010年12月20日上海市人民**令第52号公布的《上海市人民**关于修改〈上海市农机事故处理暂行规定〉等148件市**规章的决定》修正并重新发布）

  第一条（目的和依据）

  为了加强**对土地市场的调控，有序实施城市规划，深化土地使用制度改革，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《***关于加强国有土地资产管理的通知》等规定，结合本市实际情况，制订本办法。

  第二条（适用范围）

  本市行政区域内的土地储备，适用本办法。

  第三条（定义）

  本办法所称的土地储备，是指市、区（县）**委托土地储备机构，依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划，对依法征收、收回、收购或者围垦的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储，再按照土地供应计划交付供地的行为。

  第四条（管理部门）

  市土地管理工作领导小组负责审核批准本市土地储备计划，协调解决土地储备中的重大问题。

  市规划和国土资源管理*（以下简称市规划国土资源*）负责本市土地储备计划的组织编制和执行情况的监督管理；区（县）土地管理部门负责本行政区域内土地储备计划执行情况的日常监督管理。

  市和区（县）投资、规划、土地、建设等管理部门按照本办法的规定，履行土地储备项目的相关审批职责。

  第五条（储备机构）

  市土地储备中心是市**设立的土地储备机构，在本市区域范围内实施土地储备，负责储备地块的前期开发，承办储备地块按计划供应的前期准备工作。

  各区（县）**设立一个土地储备机构，在本区（县）区域范围内实施土地储备。

  经市**批准，其他的专门机构可以在特定区域范围内实施土地储备。

  第六条（储备范围）

  下列土地应当纳入土地储备范围：

  （一）滩涂围垦成陆并经验收合格的土地；

  （二）拟转为经营性建设用地的原国有农用地；

  （三）拟调整为经营性建设用地的原划拨国有土地；

  （四）拟依法征收后实行出让的原农村集体所有土地；

  （五）土地管理部门依法收回的闲置国有土地；

  （六）市**为实施城市规划需要储备的其他国有土地。

  第七条（储备分工）

  本办法第六条第（一）、（二）、（六）项所列的土地，由市土地储备中心负责储备；其他各项所列的土地，由市土地储备中心和所在地的区（县）土地储备机构联合储备。

  经市**批准的专门机构，在相关批准文件规定的区域范围内实施土地储备。

  第八条（储备计划）

  本市的土地储备计划应当与国民经济和社会发展计划相协调，与土地利用年度计划以及明后年的土地供应计划相衔接。

  市规划国土资源*应当会同市发展改革***会等有关部门，在每年第四季度组织编制下年度的土地储备计划，经市土地管理工作领导小组审核批准后分解下达。

  第九条（储备地块的立项、规划和用地手续）

  土地储备机构应当在土地储备计划范围内确定地块实施储备，并可以向投资主管部门办理储备地块的前期开发立项手续。

  储备地块的前期开发立项批准后，土地储备机构可以向规划、土地管理部门申领建设用地规划许可证和建设用地批准文件。其中，储备地块涉及农用地转用或者征收农村集体所有土地的，由土地管理部门按法定程序办理农用地转用和征地手续后，发给建设用地批准文件。

  建设用地规划许可证和建设用地批准文件应当载明储备地块的坐落、四至范围、面积等事项。

  第十条（储备地块的补偿安置）

  土地储备涉及房屋拆迁、征收农村集体所有土地的，应当按照***和本市的有关规定，办理房屋拆迁许可、征地补偿安置方案审批等相关手续，并按照规定的标准、方式和程序实施补偿安置。

  土地储备机构对原划拨给企事业单位使用的国有土地实施收购储备的，应当按照本市的基准地价并结合土地市场行情，与该单位进行协商，确定补偿价格，签订收购储备协议。

  第十一条（储备地块的基础性建设）

  储备地块有经批准的控制性编制单元规划或者控制性详细规划的，土地储备机构可以在完成该地块上建筑物、构筑物和其他附着物的拆除，并经投资、规划、建设管理部门批准后，按照规划要求实施基础性建设。

  储备地块的前期开发立项批准前，已有经批准的控制性编制单元规划或者控制性详细规划的，投资、规划管理部门应当在批准前期开发立项和建设用地规划许可证时，一并审批储备地块的基础性建设。

  第十二条（储备地块的权属证明）

  土地储备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后，或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后，或者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后，可以向市规划国土资源*申请土地登记，领取土地储备的房地产权证。

  储备地块交付供应时，土地储备的房地产权证应当由市规划国土资源*收回。

  第十三条（储备地块的临时利用）

  经规划管理部门批准，土地储备机构可以在土地储备期间，临时利用储备地块。

  储备地块的临时利用不得影响市容环境，不得修建永久性建筑物、构筑物和其他附着物。

  市和区（县）土地储备机构不得兼营除临时利用储备土地以外的其他经营性业务。

  第十四条（储备信息统计）

  市规划国土资源*应当建立土地储备信息统计制度。

  土地储备机构应当每季度将储备土地的面积、数量、坐落、收购补偿价格、基础性建设情况、临时利用情况等相关信息，报送市规划国土资源*。

  第十五条（储备地块的供应）

  土地储备机构应当按照土地供应计划的要求，做好储备地块交付供地的前期准备工作。

  储备地块的出让工作，由市或者区（县）土地管理部门会同投资、规划等管理部门和土地储备机构，按照本市土地使用权出让招标拍卖的有关规定和土地利用年度计划组织实施。

  第十六条（资金管理）

  储备地块出让所得的价款中，属于土地使用权出让金的部分，由受让人支付给土地管理部门；属于土地前期开发费用的部分，由受让人支付给土地储备机构，并在扣除土地储备的成本开支和管理费后，纳入土地储备专项资金。

  土地储备专项资金的设立、使用和管理办法，由市财政*会同市规划国土资源*另行规定。

  第十七条（监督检查）

  市和区（县）土地管理部门应当定期检查本市土地储备计划的执行情况。

  财政、审计部门应当对土地储备的成本开支和土地储备机构的财务状况定期进行核查、审计，审计结果应当报送市土地管理工作领导小组。

  第十八条（违法行为的处理）

  土地储备机构的工作人员贪污、贿赂、挪用公款或者利用职权为自己和他人谋取私利，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚未构成犯罪的，依法给予行政处分。

  第十九条（具体应用解释）

  本办法的具体应用问题，由市规划国土资源*负责解释。

  第二十条（施行日期）

  本办法自2004年8月1日起施行。

《上海市土地储备办法》立法后评估报告

  摘 要

  2017年，上海市**发布了《上海市规章立法后评估办法》（沪府发[2017]88号），对需要进行立法后评估的法规性文件做了规定。《上海市土地储备办法》（以下简称《办法》）2004年颁布实施，2010年修订，已实施16年，应当纳入评估范围。作为《办法》的实施部门，上海市规划和自然资源*组织开展了评估工作。评估过程中，通过文献检索，搜集整理了***及本市土地储备法律法规政策；通过对相关专家的访谈，了解了本市土地储备的实际运作过程；通过整理主管部门提供的相关信息，了解了《办法》在实施过程中取得的成果、遇到的问题、面临的工作难点等，在此基础上，进行了全面评估，形成了评估报告。

  本次评估采用了7项一级，22项二级指标组成的评估体系。《办法》规定的土地储备制度属于***土地管理制度的组成部分，是***通过土地储备、土地供应实现对土地市场宏观调控目的的工具，并不涉及土地征收等土地所有权取得的具体过程，与公众不产生直接的权利义务关系，立法的合法性、合理性、协调性和实效性是本次评估的重点。

  评估的主要结论是：

  1、《办法》及其《上海市土地储备办法实施细则》（沪府发[2004]41号）（以下简称《实施细则》，已失效）的正式施行，是对本市土地储备制度改革发展成果的确立和巩固，为上海土地储备体系的建立提供了明确直接的法律依据。

  2、《办法》首次以立法形式明确了土地储备的目的依据、管理部门、储备机构、储备范围、储备分工、储备计划、立项、规划和用地、储备补偿、储备决策等具体事项，构建并完善了上海的土地储备模式。

  3、《办法》在增强**宏观调控能力、保护耕地、优化城市土地资源配置，盘活存量土地资产，筹集城市建设资金、推进市政工程实施和大型居住基地建设等方面发挥了巨大作用。

  4、《办法》目前所规定的内容，与***层面关于土地储备相关文件相比较，在范围和部分表述等方面不尽相同，建议在将来进行修订时进一步加强衔接，并结合当前工作实际进一步完善和细化相关规定。

  关键词：土地储备 立法后评估

  引言

  土地储备工作，是指市、区（县）**委托土地储备机构，依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划，对依法征收、收回、收购或者其它依法获取的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以收储，再按照土地供应计划交付供地的行为。上海是我国首个组建土地储备机构的城市，20多年来，上海土地储备工作由粗放式向精细化不断发展，对推动上海建设“四个中心”和国际化大都市建设发挥了重要的支撑作用。在新时代资源环境紧约束、国土空间规划体系变革的总体背景下，要落实好“上海2035”国土空间规划管理，有必要进一步健全和完善土地储备制度，探索高密度超大城市可持续发展的新模式，形成动态维护和监督管理的全过程土地储备运作机制。《办法》作为我市土地储备领域的基础性地方**规章，有必要结合现状从合法性、合理性、协调性、科学性等方面予以评估，掌握《办法》颁布后好的经验和做法，分析可能存在的问题和不足，为后续立改废提供依据。

  一、评估方法及评估过程

  （一）评估方法

  针对《办法》的特点，评估过程中主要采用了以下方法：

  1、历史研究

  结合《办法》立法背景及上海土地储备制度实施的过程，了解本市土地储备制度产生、发展以及目前所处阶段，并对其未来发展趋势进行研判。

  2、专家访谈

  土地储备制度是一项十分专业的制度，因此，对相关专家进行访谈是重要的评估工作方式，通过访谈充分了解上海土地储备的特色、制度发展过程中遇到的问题以及可能的解决方案。

  3、文献研究

  搜集***和地方关于土地储备颁布的各项法律法规和规范性文件，从中梳理出***对土地储备监管理念及监管方式的发展变化趋势，结合地方土地储备发展情况，提出相应的对策建议。

  （二）评估过程

  1、工作部署（2020年5月）

  启动评估工作，研究评估工作内容、制定评估工作方案、落实分工。

  2、实施阶段（2020年6-7月）

  开展调查研究，搜集整理《办法》在实施过程中存在的问题以及各方评估意见和建议。

  3、汇评阶段（2020年8月）

  分析评估意见和建议，并得出初步评估结论。

  4、报告形成阶段（2020年9月）

  对初步评估结论进行研究论证并完成评估报告。

  5、修改完善阶段（2020年10月）

  修改完善评估报告。

  二、总体评估结论

  （一）《办法》是对本市土地储备制度改革发展成果的确立和巩固

  上海土地储备探索源于上海土地使用制度改革。1996年10月成立了全国第一家土地发展中心，标志着上海土地收购、储备工作启动。2001年4月30日，***发布的《***关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）明确提出“为增强**对土地市场的调控能力，有条件的地方**要对建设用地试行收购储备制度。”各区（县）自2001起，相继成立了土地储备机构，市**为实施重大项目也赋予了若干企业平台土地储备职能。2004年8月，《上海市土地储备办法》和随后发布的《实施细则》正式施行，确立和巩固本市土地储备制度的改革发展成果，标志着上海土地储备制度进入法制化轨道。

  （二）《办法》确立了本市土地储备的基本制度框架

  《办法》首次以立法形式明确了土地储备的目的依据、管理部门、储备机构、储备范围、储备分工、储备计划、土地储备项目的立项、规划和用地、储备补偿、储备决策等具体制度，构建了土地储备基本制度框架，逐步协调、理顺了土地储备中的各方关系。

  （三）《办法》的实施在盘活城市存量土地、优化土地资源配置，加强和改善**对土地的宏观调控，有效实现国有土地资产保值增值等方面发挥了重要作用

  《办法》的实施，使土地储备项目实现规范化运作，与全市和各区（县）国民经济和社会发展规划有效衔接。为实现建设用地总量控制，存量优化、流量增效和质量提高，优化建设用地结构，满足城市发展的用地需求，增强了**宏观调控能力，实现土地资产保值增值发挥了重要作用。

  （四）《办法》所规定的内容，与***层面关于土地储备相关文件相比较，在范围和部分表述等方面不尽相同

  《办法》颁行于2004年。而自2006年以来，国土资源部、财政部等***部委先后出台一系列关于土地储备的管理规定，对土地储备模式、储备资金会计核算、融资管理、预算管理、机构名录等做出了一系列规定。国土资源部、财政部、***人民银行2007年印发《土地储备管理办法》（国土资发[2007]277号）。2018年，上述三家单位加上银监*颁布了新的《土地储备管理办法》

  （国土资规[2017]17号），以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”为总则，对土地储备各方面内容做出新的规定。《办法》确立的土地储备体系与其基本一致，但在范围和部分表述等方面不尽相同，建议在今后的修法中应进一步加强衔接。

  三、分项评估结论

  结合本次立法后评估的目的及《办法》的具体情况，重点从合法性、合理性、协调性、科学性、立法技术、实效性等六个方面进行逐项评估，情况如下：

  （一）合法性

  包括四个方面：

  1、立法依据合法

  《办法》第一条开宗明义地明确了其立法依据是《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》和《***关于加强国有土地资产管理的通知》。《土地管理法》确立了我国的基本土地制度、用途管制制度、权属制度等。《城市房地产管理法》从开发用地的角度规定了土地使用权的取得、房屋征收等与土地储备密切相关的内容。《***关于加强国有土地资产管理的通知》是***规范性文件，颁布于2001年，从“严格控制建设用地供应总量、

  严格实行国有土地有偿使用制度、规范土地审批的行政行为”等方面对土地管理的各项政策进行详细阐述，确定了土地利用的各项方针政策。《办法》将上述法律法规作为《办法》的立法依据是合理的。

  2、符合法定权限

  土地储备属于本行政区域的具体行政管理事项，符合地方**规章的立法权限。在***统一的土地储备体系下，各地方土地市场发展利用水平、土地市场的规模不同，***允许地方结合本地情况，做出具体规定。

  3、符合法定程序

  《办法》于2004年由市**按照法定立法程序制定，并于2010年12月6日，由上海市人民**第92次常务会议审议通过《上海市人民**关于修改〈上海市农机事故处理暂行规定〉等148件市**规章的决定》进行了修改。因此，《办法》的出台，符合法定程序，将本市土地储备工作纳入法制化轨道。

  4、内容合法

  从立法目的上看，《办法》第一条确立其立法目的是“为了加强**对土地市场的调控，有序实施城市规划，深化土地使用制度改革”。这与《土地管理法》“加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”的立法目的是一致的。

  从储备范围上看，《办法》规定的储备范围包括：滩涂围垦成陆并经验收合格的土地；

  拟转为经营性建设用地的原国有农用地；

  拟调整为经营性建设用地的原划拨国有土地；

  拟依法征收后实行出让的原农村集体所有土地；

  土地管理部门依法收回的闲置国有土地；

  市**为实施城市规划需要储备的其他国有土地。采用列举加兜底条款的规定。《土地储备管理办法》规定的储备范围包括：依法收回的国有土地；收购的土地；行使优先购买权取得的土地；已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地；其他依法取得的土地。二者在种类上基本一致，《办法》中关于围垦成陆的土地，属于其他依法取得土地的范畴。

  从管理体制上看，《办法》确立了土地管理工作领导小组，到投资、规划、土地、建设等**职能部门，再到土地储备机构的三级管理体制。领导小组负责审核批准本市土地储备计划，协调解决土地储备中的重大问题。在领导小组领导下，市房地资源*负责本市土地储备计划的组织编制和执行情况的监督管理；区（县）土地管理部门负责本行政区域内土地储备计划执行情况的日常监督管理。市和区（县）投资、规划、土地、建设等管理部门按照本办法的规定，履行土地储备项目的相关审批职责。

  从储备计划上看，实施计划管理是土地储备的一项核心制度，《办法》第八条规定：“本市的土地储备计划应当与国民经济和社会发展计划相协调，与土地利用年度计划以及明后年的土地供应计划相衔接。

  市规划国土资源*应当会同市发展改革***会等有关部门，在每年第四季度组织编制下年度的土地储备计划，经市土地管理工作领导小组审核批准后分解下达。”《土地储备管理办法》则要求根据城市建设发展和土地市场调控的需要，结合当地社会发展规划、土地储备三年滚动计划、年度土地供应计划、地方**债务限额等因素，合理制定年度土地储备计划。对年度土地储备计划内容应包括做出详细规定。

  与***相比，《办法》对土地储备计划的内容未作具体要求，对三年滚动计划未做要求。《实施细则》第三条则明确规定“由市房地资源*会同市发展改革委等有关部门编制本市土地储备三年计划，作为编制土地储备年度计划的依据。”并在第七条规定了土地储备计划包括计划建议、计划编制、审核批准、分解下达的整个过程。

  综上，《办法》确立的各项具体内容合法有效，体系较完备，运行良好。

  （二）合理性

  包括两个方面：

  1、正当性

  土地是一种不可再生的自然资源，是人类生存的载体，是社会生活和生产的基础性资源，也是***建设和发展的根本。土地储备制度有利于土地资源的合理利用及开发，能够促进***建设持续高水平发展。**委托土地储备机构对依法征收、收回、收购等的土地予以存储，再按照土地供应计划交付供地，形成一个土地管理的闭环，目的是为了土地资源的合理利用，为了实现***对土地市场的宏观调控，具有明显的正当性。

  2、与改革发展的同步性

  上海土地储备工作起步较早，在土地储备实施过程中聚焦重大项目、重大工程建设、新城和新市镇建设及旧区改造等民生工程，在保障土地供应、优化营商环境、落实国土空间规划、促进节约集约用地、服务民生和落实生态文明建设等方面发挥了重大作用。但对标“上海2035”国土空间规划管理要求以及高质量土地储备的自身诉求，《办法》在改革发展的同步性上仍有进一步改进的空间。比如《办法》第十四条规定了储备信息统计制度，《实施细则》第十三条也规定：“本市建立统一的土地储备信息库，对土地储备实行动态、全程管理。”但目前上海土地储备全要素信息系统建设还在推进中，全市土地储备管理相关要素的底数和变化情况还无法完全及时准确掌握。因此，更高标准的土地储备信息化建设的要求，应当在《办法》中得到体现。

  （三）协调性

  包括四个方面：

  1、与相关同位法之间的协调性

  《办法》相关的**规章主要是《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，其对作为土地储备的前序工作——房屋征收与补偿做出了具体规定。依据该实施细则第八条实施房屋征收并作为建设用地向社会供应，其间必然需经过纳入土地储备过程。

  从土地储备管理相关政策文件来看，与《办法》密切相关的是国土资源部、财政部、***人民银行、***银行业监督管理***会于2017年联合修订的《土地储备管理办法》。《土地储备管理办法》从法律效力上看，属于部门规范性文件。《立法法》第八十二条规定，部门规章和地方**规章在法律效力上属于同一层级，但从土地行政管理的特点及中央对地方工作指导的角度，《土地储备管理办法》颁布于2017年，更好地体现了中央最新的土地储备管理理念，无论是在地方**工作层面还是考虑到《办法》的修订，都应当充分对标该规范性文件。《土地储备管理办法》对土地储备业务全流程管理作了四方面规定。一是加强土地储备计划管理。细化了年度土地储备计划的编制内容，规定了报批程序，提出各地应编制土地储备3年滚动计划，作为指导未来3年土地储备工作的依据。二是明晰土地入库储备的标准。为保证“净地”供应，规定存在污染、文物遗存、矿产压覆、洪涝隐患、地质灾害风险等问题的地块不得入库储备。土地储备机构要审核入库土地的取得方式和补偿情况，理清权属关系，确保地块产权清晰。三是明确储备土地不动产登记管理。依据《不动产登记暂行条例》，对储备土地办理不动产登记进行了规范表述。四是细化了前期开发与管护的具体规定。详细规定了储备土地前期开发、管护、临时利用的内容、方式和程序，提出了评估入库储备土地资产的要求。《办法》对上述内容或者较为笼统宽泛，或者缺乏相关规定，还需要进一步具体细化，例如土地储备流程、操作与***规定不符等。

  2、与配套规范性文件的协调性

  与《办法》相关的配套规范性文件主要为《实施细则》。《实施细则》对《办法》规定的各项具体制度进行了实施性细化。比如市土地储备中心和区县土地储备机构的分工以及在联合储备的投资比例；土地储备计划的编制流程；储备地块的前期开发立项程序；划拨土地的储备程序；对储备计划实施情况的监督检查等，保证了《办法》的有效实施。

  《办法》本身与已经存在的配套规范性文件并不存在协调性的问题，但都与现有的土地储备管理工作机制存在一定程度的脱节，有待进一步理顺。

  3、与其他公共政策之间的协调性

  上海市实施土地储备的目的是为了进一步深化国有土地使用制度的改革，增强**对土地供给的宏观调控力度，盘活土地存量，规范供地方式，优化投资环境。

  土地储备在“条”上涉及规划资源、发改、建设、财政、水务、生态环境等多个部门，在“块”上则涉及各区。涉及到的公共政策主要是上海市人民**办公厅转发的市发展改革委等四部门《关于进一步规范本市土地储备项目审批工作若干意见的通知》（沪府办〔2017〕79号）。各区也纷纷出台土地储备工作的规范性文件。

  《办法》与土地储备相关公共政策呈现互相配合、协调融合发展的态势。

  （四）科学性

  包括两个方面：

  1、科学性

  《办法》规定的主要制度，尽管具体操作上已略有改变，但目前均仍在执行，证明《办法》立法时具有足够的科学性和前瞻性。但在个别条款上，存在进一步研究的必要。比如，《办法》第五条和第七条分别规定了本市的三类土地储备机构，以及三类机构可以储备的土地类别。但三类机构之间的法律关系，及其在土地储备中的具体分工和职责权限，应当在《办法》中进一步明确。

  2、可操作性

  从调研情况来看，《办法》可操作性总体上得到较普遍的认可。但部分制度规定仍较为原则，有待进一步明确或制定专门的配套文件。比如，《办法》第十六条（资金管理）规定：“储备地块出让所得的价款中，属于土地使用权出让金的部分，由受让人支付给土地管理部门；属于土地前期开发费用的部分，由受让人支付给土地储备机构，并在扣除土地储备的成本开支和管理费后，纳入土地储备专项资金。

  土地储备专项资金的设立、使用和管理办法，由市财政*会同市规划国土资源*另行规定。”但目前尚无该土地储备专项资金的配套规定。

  （五）实效性

  包括四个方面：

  1、行政执法的有效性

  总体上，《办法》执法有效性较好。比如，《办法》第十七条

  第一款规定了土地管理部门应当定期检查本市土地储备计划的执行情况。这是行政主管部门对下属事业单位的行政监督。第二款规定财政、审计部门应当对土地储备的成本开支和土地储备机构的财务状况定期进行核查、审计，审计结果应当报送市土地管理工作领导小组。

  这是从资金端对土地储备的行为进行外部监督。《实施细则》第十六条规定：“市和区县土地管理部门应当定期检查土地储备年度计划的执行情况。市发展改革委、市财政*和市房地资源*应当定期检查土地储备专项资金的使用情况。财政、审计部门应当定期对土地储备的成本、开支以及土地储备机构的财务状况进行核查、审计。规划、土地管理部门应当定期对储备地块的临时利用情况进行检查。”《办法》及《实施细则》确立的各项定期检查制度，保证了执法的有效性。

  2、守法的有效性

  从守法的有效性上看，土地储备是个相对封闭的过程。**根据经济发展状况和国民经济和社会发展规划确立的发展目标，制定年度土地储备计划，对列入计划的土地进行收储，包括前期的土地征收，农地转建设用地审批等程序。以旧改为例，旧改办把项目地块列入旧改计划，发改委把该项目排入今年的储备计划，土地储备中心进行两清资料调查，编制投资估算和评估报告，组织专家认证、评审然后报发改委审批，项目正式启动。在此过程中，**各职能部门和土地储备机构，对《办法》的严格遵守，保证了本市土地储备制度的规范运作。

  3、与社会经济发展的相适应性

  《办法》与其他法律相比，与经济发展和***及地方的宏观经济政策密切相关。土地储备工作与土地有偿使用制度的建立与完善、土地市场的培育与发展密不可分。其发展充分体现了土地资源配置方式由计划向市场配置转变，土地利用方式由粗放型向集约型转变，土地管理从资源管理向资源资产资本一体化管理并重转变的过程。《办法》的实施，保证**通过控制土地的供应量，抑制土地投机，防止地价非理性上涨，很好地发挥了调控手段的作用。作为一种调控手段，土地储备制度一定要与经济发展相适应，通过扩大或收缩土地储备的范围，实现对经济发展或刺激或抑制的制度作用。

  4、专业管理制度的有效性

  对土地储备的各项专业管理制度，如储备地块的前期开发立项、土地储备的信息库、对土地储备计划的定期检查等，《办法》制定时，土地储备制度处于创制的阶段，尽管总体构架相对完整，能够保证工作的有效开展，但也存在各种规定不够具体，操作层面缺乏程序规范的问题。《实施细则》部分弥补了这一问题，但其已失效。建议未来可以在充分论证的基础上，对《办法》的内容进行细化完善，进一步增强操作性。

  （六）关于立法技术

  包括两个方面：

  1、文本结构的完整性

  《办法》在文本上共20条，第1-5条为总纲部分，主要为明确了土地储备的目的依据、管理部门、储备机构等；第6-10条内容为土地储备流程管理，具体包括储备范围，储备分工，储备计划，储备地块的立项、规划和用地和储备地块的补偿安置等；第11-16条对土地储备管理的配套建设作出了相关规定，具体包括储备地块的基础性建设、权属证明、临时利用、储备信息统计、供应、资金管理等；第17-18条为监督检查和法律责任；第19-20条主要是对相关概念的解释权和施行日期作出规定。

  从整体上来看，文本结构较为完整，但在监督检查和法律责任方面相对薄弱。《办法》中对于“监督检查”仅限于第十七条，对于“违法行为的处理”仅限于第十八条。而《管理办法》作为部门规范性文件，专门设置了第六章《监管责任》共三条从信息化监管、部门分工监管以及联合监管机制等方面对行政管理部门设置了监管职责。

  2、立法语言的准确性

  《办法》立法语言准确规范，在语言逻辑和内部结构方面不存在相互矛盾和冲突的问题。

  四、《办法》修订完善的建议

  （一）进一步研究确定土地储备的范围

  对《办法》第六条规定的土地储备范围进行调整，对于本市滩涂围垦成陆的土地，是否纳入土地储备范围进行研究；或者对圈围成陆土地履行必要的土地性质确认程序后再决定是否纳入土地储备范围。

  （二）充实计划、规划内容，强化对土地储备工作的引领

  对《办法》第八条储备计划，在计划内容上按照***规定进行扩充，增加三年滚动计划的相关内容，明确储备计划应包括上年度储备土地结转情况；本年度新增储备土地计划、前期开发计划、供应计划、临时管护计划以及年度土地储备资金需求总量等内容。实现对土地储备资源的动态管理，确立储备计划的核心作用。同时对储备计划的制定与审批程序做细化规定。

  对标“上海2035”，在国民经济和社会发展规划及城乡规划的基础上，制定中观层面的土地储备规划，以服务重大项目与民生工程、平衡资金投入和出让收益、统筹存量项目和新增项目等为原则，确定全市土地储备重点分区和用地结构，有效指导各区土地储备计划的编制和管理，保证土地储备计划的连续性。

  （三）加强土地储备信息化建设

  以上海市规划资源系统信息平台为基础,构建覆盖全市范围的全口径、动态化、全要素的土地储备信息管理系统。在《办法》确立的土地储备信息统计制度的基础上，将储备地块的基本情况、前期开发情况和临时利用情况、已供储备土地、储备土地资产存量和增量、储备资金收支、土地储备专项债券等相关信息等，全部纳入信息报送系统。并对违法报送行为进行相应问责。

  （四）进一步明确各储备机构之间的关系

  建议在《办法》在第五条储备机构中应明确市、区两级土地储备机构的职责权限；市、区联合储备项目的实施条件和启动程序；明确市土地中心与各分中心之间的法律关系。建议市土地储备中心建立土地储备机构工作交流平台，加强各级土地储备机构的相互沟通，定期开展工作交流和讨论。

  （五）强化土地储备资金管理

  以《办法》第十六条资金管理为抓手，制定土地储备专项资金管理办法，从项目立项的投资估算审核，到项目实施过程中的投资监理动态审核，再到最终的成本认定的全周期资金监管。

财税评论汪道平注：

拆迁补偿收入、**收回土地等如何缴纳增值税、企业所得税、土地增值税、印花税？

某企业土地被规划和自然资源*收回，不免征土地增值税

什么是土地储备中心？

　　　　根据《土地储备管理办法》第3条规定，土地储备中心应为市、县人民**批准成立、具有***的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。其单位宗旨;是为**土地－级市场提供服务，业务范围；土地收购、储备、流转、开发。经费来源；全额拨款。没有拆迁业务，不能成为拆迁人。

2018年新修版《土地储备管理办法》发布有效期5年

1月3日，国土资源部、财政部、***人民银行、***银行业监督管理***会四部门印发通知，联合印发修订后的《土地储备管理办法》。新修版《土地储备管理办法》自发布之日起实施，有效期5年。2007年印发的原《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）同时废止。

新修版《土地储备管理办法》在机构职能、业务、资金、监管等方面进行了修订；内容包括总体要求、储备计划、入库储备标准、前期开发、管护与供应、资金管理、监管责任等7个部分，共26条。新《办法》特别明确了土地储备实行名录制管理，深化和健全土地储备全流程管理，推进土地储备资金管理和融资方式调整，要求构建多部门联合的监管体系。

国土资源部土地利用司相关负责人进行了解读，小编提炼《土地储备管理办法》要点及其解读内容，跟大家分享交流与学习。

职能定位

1、重申土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理；土地储备机构为县级（含）以上人民**批准成立、具有***的法人资格、隶属于所在行政区划的国土资源主管部门、承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。

2、国土资源主管部门对土地储备机构实施名录管理，财政部门负责土地储备资金及形成资产的监管。

业务管理全流程

资金“专款专用”

1、土地储备资金收支管理严格执行财政部、国土资源部关于土地储备资金财务管理的规定，土地储备资金通过**预算安排，实行专款专用。

2、土地储备机构所需的日常费用与土地储备资金实行分账核算，不得相互混用。按规定编制土地储备资金收支预算，年终时报送收支决算，由财政部门审核或者由同级财政部门指定具有良好信誉、执业质量高的会计师事务所等相关中介机构进行审核。

3、土地储备专项债券资金管理执行财政部、国土资源部有关地方**土地储备专项债券管理的规定。

4、国土资源部将研究制定年度土地储备计划以及3年滚动计划的编制技术标准，对内容和规范做进一步要求。

1、明确国土资源部通过土地储备监测监管系统对各级土地储备机构业务开展情况实时监管。加强对土地储备机构的管理和指导，做好年度计划和资金需求审核等工作。

2、各级国土资源主管部门、财政部门、***人民银行分支机构和银行业监督管理部门建立符合本地实际的联合监管机制，按照职责分工，对储备土地、资产、资金、专项债券进行监督和指导。

“四个控制”强化债务风险防控

1、控制债券资金使用主体

▶严格执行《地方**土地储备专项债券管理办法》的有关规定，列入名录的土地储备机构是土地储备专项债券资金的使用主体。

▶名录外的机构不能使用债券资金，各级**和财政部门也不得挪用债券资金。

▶土地储备专项债券额度是在全国人大批准的地方**专项债券总额内单列的。

▶债券额度自上而下进行分解，在市县层级分解时，财政和国土资源部门共同确定分解方案，这样既确保土地储备债务不突破地方债总额，又保证了土地储备专项债券不受其他种类债券的影响。

▶ 土地储备专项债券资金只能用于发债项目涉及的取得土地费用、前期开发费用以及项目管理费用。

▶执行中，通过资金预决算审核、实地检查、定期听取汇报等方式进行监管。

▶各级国土资源部门可通过土地储备信息监管系统，对土地储备机构每一笔资金支出的具体使用方向进行查询、统计、分析，并与同级财政等部门进行信息沟通对接。

▶土地储备专项债券资金只能用于发债项目，偿债资金也来自项目产生的收益。

▶发债前，需详细测算发债项目的投入成本和未来收益，做到投入和收益自求平衡。

▶ 对于一些地区确实无法自求平衡的项目或地块，一般通过其他财政资金予以保障，暂不举债。

延展阅读：《第三次全国土地调查总体方案》解读

《总体方案》对第三次全国土地调查的目的和意义、主要任务、技术路线与方法、主要成果、组织实施等作出明确规定。

在第二次全国土地调查成果基础上，全面细化和完善全国土地利用基础数据，***直接掌握翔实准确的全国土地利用现状和土地资源变化情况，进一步完善土地调查、监测和统计制度，实现成果信息化管理与共享，满足生态文明建设、空间规划编制、供给侧结构性改革、宏观调控、自然资源管理体制改革和统一确权登记、国土空间用途管制等各项工作的需要。

是在第二次全国土地调查成果基础上，按照***统一标准，在全国范围内利用遥感、测绘、地理信息、互联网等技术，统筹利用现有资料，以正射影像图为基础，实地调查土地的地类、面积和权属，全面掌握全国耕地、园地、林地、草地、商服、工矿仓储、住宅、公共管理与公共服务、交通运输、水域及水利设施用地等地类分布及利用状况。

细化耕地调查，全面掌握耕地数量、质量、分布和构成。

开展低效闲置土地调查，全面摸清城镇及开发区范围内的土地利用状况。

建立互联共享的覆盖***、省、地、县四级的集影像、地类、范围、面积和权属为一体的土地调查数据库，完善各级互联共享的网络化管理系统。

健全土地资源变化信息的调查、统计和全天候、全覆盖遥感监测与快速更新机制。

第三次全国土地调查工作按照“全国统一领导、部门分工协作、地方分级负责、各方共同参与”的形式组织实施，按照“***整体控制、统一制作底图、内业判读地类，地方实地调查、地类在线举证，***核查验收、统一分发成果”的流程推进。

2018年全面启动第三次全国土地调查，完成遥感数据采集、处理和全地类内业初步预判工作，完成土地调查统一底图制作并陆续下发各地开展调查。

2020年完成统一时点数据汇总，形成第三次全国土地调查数据成果，经***审查同意后发布。

2017年下半年，部署开展第三次全国土地调查的有关准备工作。

2019年完成地方调查任务和***级核查，各地对调查成果进行整理，并以2019年12月31日为调查标准时点，统一进行调查数据更新。

自2020年起，逐年开展新一轮年度土地变更调查工作；年度土地变更调查，以上年度12月31日统一时点的第三次全国土地调查数据为基础，查清年度内重点区域和重点地类的土地利用变化情况，维持好第三次全国土地调查数据现势性。

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土地储备管理办法2017

《土地储备管理办法》自2017年8月1日起施行，明确了土地储备的范围、分类、管理和使用等方面的内容。该办法规定，各级**应当制定土地储备计划，统筹安排土地储备和利用，保障城市建设和农村发展的需要。《土地储备管理办法》是一项重要的土地管理法规，于2017年8月1日正式实施。磨唤铅该办法明确了土地储备的概念、范围和分类，规定了土地储备的管理和使用方式，并强调了土地储备的重要性和必要性。根据《土地储备管理办法》，土地储备是指由***、集体或企业事业单位依法取得并在规定时间内未用于行使土地使用权的土地。土地储备可以分为四类：城市建设用地储备、乡村建设用地储备、生态保护和资源环境储备、***战略储备。该办法规定，各级**应当制定土地储备计划，统筹安排土地储备和利用，保障城市建设和农村发展的需要。土地储备管理应当遵循“分类管理、统一规划、合理利用链埋、加强监管”的原则，严格按照规定程序办理土地储备手续。另外，土地储备还应当遵守环境保护和资源节约的原则，积极参与生态建设，保障自然生态系统的完整性和稳定性。如何保障土地储备的有效利用？为保障土地储备的有效利用，应当采取以下措施：1.对土地储备实行分类管理，合理规划，按照用途、时限等因素进行精细化管理；2.制瞎好定土地储备开发、利用计划，科学合理安排土地储备的利用；3.加强土地储备管理的监督力度，严格核查、审批和监管土地储备的相关手续和进度；4.加强信息公开，做好相关政策法规的宣传解释工作，推动社会各方面对土地储备的有效利用。土地储备是城市化和农村发展的重要保障，加强土地储备管理是促进可持续发展、推进治理创新、保障农民利益的必要举措。各级**部门应当认真贯彻落实《土地储备管理办法》的相关规定，积极推动土地储备的有序规划建设和合理利用。【法律依据】：《中华人民共和国土地储备管理办法》第二条土地储备是指由***、集体或企业事业单位依法取得并在规定时间内未用于行使土地使用权的土地。

土地储备中心征地需要拆迁许可证吗？

土地储备项目，由于土地收储之后，不能确定建设什么项目，因此无法办理立项和建设用地规划许可证，因此也办不出拆迁许可证。你看一下，国土资源部的《土地储备管理办法》。

土地储备资金财务管理暂行办法的具体内容

第三条　本办法所称土地储备资金是指土地储备机构按照***有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所需的资金。第四条　土地储备资金实行专款专用、分账核算,并实行预决算管理。第五条　土地储备资金...

看看新版《土地储备管理办法》说了啥？

1月3日，国土资源部、财政部、人民银行、银监会对原《土地储备管理办法》进行了修订，联合印发了新的《土地储备管理办法》（以下简称《办法》），以进一步规范土地储备管理，落实d的十九大关于加强自然资源资产管理和防范化解重大风险的要求。

国土资源部土地利用管理司相关负责人接受记者采访，对《办法》修订背景、重点修订内容等进行了解读。

保障和规范土地储备工作健康运行

土地储备在调控土地市场、推动节约集约用地、落实规划、保障民生用地等方面发挥着重大作用。

原《土地储备管理办法》自2007年实施以来，总体上有效可行，对土地储备的规范健康发展起到了重要的推动和保障作用。

随着经济社会发展和政策调整，其中部分内容与***和国土资源部、财政部等相关部门近年来出台的新政策新要求，在机构、职能、融资、信息监管等方面存在一些不衔接之处。特别是***《关于加强地方**性债务管理的意见》规定地方**停止新增贷款，对土地储备机构的职能和融资方式产生了直接影响。各地国土资源部门和土地储备机构在推进贷款转为土地储备专项债券过程中，亟须新的规范性文件作为依据。

为此，国土资源部会同财政部、人民银行、银监会等部门，在总结原《土地储备管理办法》实施成效的基础上，对照新出台的一系列相关文件政策要求，修订形成新《办法》，以保障和规范土地储备工作健康运行。

新修订的《办法》内容包括：总体要求、储备计划、入库储备标准、前期开发、管护与供应、资金管理、监管责任等7个部分，共26条。新《办法》特别明确了土地储备实行名录制管理，深化和健全土地储备全流程管理，推进土地储备资金管理和融资方式调整，要求构建多部门联合的监管体系。

土地储备实行业务全流程管理

新修订的《办法》对土地储备业务全流程管理作了四方面规定：

✔一是加强土地储备计划管理。年度土地储备计划是指导土地储备工作的重要基础，也是测算资金需求以及土地储备专项债券额度的主要依据。新修订的《办法》细化了年度土地储备计划的编制内容，规定了报批程序，提出各地应编制土地储备3年滚动计划，作为指导未来3年土地储备工作的依据。

✔二是明晰土地入库储备的标准。为保证“净地”供应，新修订的《办法》规定存在污染、文物遗存、矿产压覆、洪涝隐患、地质灾害风险等问题的地块不得入库储备。土地储备机构要审核入库土地的取得方式和补偿情况，理清权属关系，确保地块产权清晰。

✔三是明确储备土地不动产登记管理。依据《不动产登记暂行条例》，对储备土地办理不动产登记进行了规范表述。

✔四是细化了前期开发与管护的具体规定。详细规定了储备土地前期开发、管护、临时利用的内容、方式和程序，提出了评估入库储备土地资产的要求。

为提高土地储备的前瞻性、规范性、科学性，指导土地储备工作稳定、有序、高效开展，为土地储备资金需求和融资额度的测算提供合理依据，新修订的《办法》增加了编制土地储备3年滚动计划的规定，要求对未来3年土地储备总量、结构、布*、时序等方面做出统筹安排，以指导土地储备年度计划的编制和执行。后续，国土资源部将研究制定年度土地储备计划以及3年滚动计划的编制技术标准，对内容和规范做进一步要求。

新修订的《办法》要求加强土地储备资金管理，资金收支严格执行财政部、国土资源部关于土地储备资金财务管理的规定，通过财政预算安排，实行“专款专用”。

●一是严格按照规定用途使用土地储备资金，不得挪用。土地储备机构所需的日常经费与土地储备资金实行分账核算，不得相互混用。

●二是按规定编制土地储备资金收支预算，年终时报送收支决算，由财政部门审核或者由同级财政部门指定具有良好信誉、执业质量高的会计师事务所等相关中介机构进行审核。

●三是土地储备专项债券资金管理执行财政部、国土资源部联合印发的《地方**土地储备专项债券管理办法》等规定。

　强化土地储备债务风险防控

新《办法》进一步细化了国土资源部门的监管职责，国土资源部建立土地储备监测监管信息系统，全面监管全国储备机构、储备业务及储备资金情况。

各级国土资源部门要及时制定监管制度，加强对土地储备机构的管理和指导，做好年度计划和资金需求审核等工作。同时建立国土资源、财政、人民银行和银监等多部门联合监管制度。

为认真贯彻落实d中央关于防范化解重大风险，守住不发生系统性金融风险的底线要求，新修订的《办法》确保土地储备业务和融资方式切实调整到位，明确相关部门应按照《地方**土地储备专项债券管理办法》的有关规定，加强部门协作，打好政策组合拳，通过“四个控制”强化对土地储备债务风险的防控。

一是控制债券资金使用主体

严格执行《地方**土地储备专项债券管理办法》的有关规定，列入名录的土地储备机构是土地储备专项债券资金的使用主体。名录外的机构不能使用债券资金，各级**和财政部门也不得挪用债券资金。

二是控制债券额度规模

土地储备专项债券额度是在全国人大批准的地方**专项债券总额内单列的。债券额度自上而下进行分解，在市县层级分解时，财政和国土资源部门共同确定分解方案，这样既确保土地储备债务不突破地方债总额，又保证了土地储备专项债券不受其他种类债券的影响。

三是控制债券资金用途

土地储备专项债券资金只能用于发债项目涉及的取得土地费用、前期开发费用以及项目管理费用。执行中，通过资金预决算审核、实地检查、定期听取汇报等方式进行监管。各级国土资源部门可通过土地储备信息监管系统，对土地储备机构每一笔资金支出的具体使用方向进行查询、统计、分析，并与同级财政等部门进行信息沟通对接。

四是控制投入收益平衡

土地储备专项债券资金只能用于发债项目，偿债资金也来自项目产生的收益。发债前，需详细测算发债项目的投入成本和未来收益，做到投入和收益自求平衡。对于一些地区确实无法自求平衡的项目或地块，一般通过其他财政资金予以保障，暂不举债。

查看《办法》全文

来源：国土资源部网站

整理：张诗钺

审核：祝桂峰

土地储备资金管理办法框架怎么搭建

土地储备资金管理办法框架搭建办法如下：　　1、土地储备机构监管方面。国土部门将建立土地储备机构实时更新名录，进行名单式管理与监测，被列入名录的土地储备机构需将纳入储备土地、已供储备土地、储备资金收支、各类融资等相关信息上传至监管部门，并以此作为土地管理、财政预算、金融贷款监督检查的主要依据。意图矫正有的地方土地储备机构设置不规范的现象，将不符合规定的土地储备机构排除在名录之外，倒***其规范设置和运作。　　2、储备土地规模结构方面。要求土地储备机构制定年度土地储备计划以控制新增储备土地规模和融资规模。《通知》针对当前有的地方无节制扩大土地储备总规模，进而扩大融资规模的问题，细化了《土地储备管理办法》的规定，明确提出应将年度土地储备计划作为制定年度土地储备资金收支预算、确定年度土地储备融资规模的主要依据，并设置了年度新增储备土地的数量限制，通过总量控制遏制土地储备规模的无序扩张。　　3、储备土地前期开发方面。要求土地储备的公共职能与市场运作机制相分离，明确规定有下设或挂靠从事工程建设机构的，必须与土地储备机构彻底脱钩。供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，应通过公开招标方式选择工程设计、施工和监理等单位，不得通过下设机构进行工程建设，以此堵住储备土地前期开发环节中的寻租暗道。　　4、土地储备融资行为方面。地方土地储备融资纳入地方性**债务统一管理;通过增加省级财政部门审核程序，加强对储备土地融资规模的事前控制，由省级财政部门依法核准后核发年度融资规模控制卡，融资规模控制卡成为金融机构发放贷款，进行风险控制的重要依据;此外，土地储备机构融资贷款用途必须符合土地储备资金使用范围，不得用于城市建设以及土地储备业务无关项目;纳入储备的土地不能为土地储备机构以外的机构融资担保。　　5、土地储备资金管理方面。根据相关规定，土地储备资金专项用于征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地拆迁补偿费用、前期开发支出费、贷款利息支出及其他相关费用等。此次《通知》在严格执行现有政策的基本上，强调加强收支预算和决算的管理，同时，加强国有土地收益基金的落实与管理，国有收益基金要按规定比例计提，并按规定用于土地储备。土地储备机构必须按规定用途使用土地储备资金，不得挪用。